- Denuncia al programa PACE de energía limpia y que financia la energía solar y otras energías eficientes sin préstamos y sin pago inicial, sin embargo ésto ha puesto en riesgo a miles de propietarios porque estos préstamos están garantizados con la propiedad de su vivienda.
Los propietarios de casas de diferentes ciudades y áreas rurales de California especialmente las personas de la tercera edad y los latinos están siendo víctimas de voraces estafadores y de programas depredadores de energía limpia como PACE, según anunciaron representantes de diversas organizaciones comunitarias, estatales y legales, quienes también recalcaron que hay un programa de ayuda hipotecaria que ofrece 80 mil dólares para que las personas puedan conservar su hogar.
Un claro ejemplo de la depredación que hay en el mercado de bienes raíces, son Saúl de la Cruz, originario de México y propietario de casa, quien actualmente enfrenta una dura lucha para tratar de conservar su hogar, después de caer en prácticas fraudulentas por falta de conocimiento y la barrera del idioma, mientras que Danny Bishop, gracias a su trabajo de abogacía y al apoyo de la abogada Mary Day de la organización HERA logró salvar la casa de su mamá luego de estar a punto de perderla debido a malas prácticas.
Lo anterior trascendió durante la videoconferencia de prensa que organizó el pasado jueves 2 de Noviembre Ethnic Media Services con la participación de Joseph Jaramillo abogado de los Defensores de los Derechos Económicos y de Vivienda (HERA, por sus siglas en inglés), Rebecca Franklin directora de Enterprise Risk Management and Compliance, Johanna Torres coordinadora del programa de Asistencia Legal Rural de California y sus cliente Saúl de la Cruz y Canny Bishop, y Mary Day abogada de HERA, quienes hablaron sobre los riesgos que enfrentan las personas para conservar sus casas ante el acecho de comerciantes depredadores y programas de energía limpia y de préstamos como PACE que podrían hacerlos perder su patrimonio.
Joseph Jaramillo abogado senior de HERA, una organización de servicios legales sin fines de lucro de California dedicada a ayudar a los californianos a construir un futuro financiero seguro y sólido, libre de discriminación y abusos económicos, aseveró que están extremadamente preocupados por los desafíos que enfrentan las comunidades de color, especialmente en las áreas rurales, para mantener la propiedad de una vivienda.
Explicó que el primer riesgo para el hogar familiar es cuando fallece un padre o un abuelo, sin testamento, ni fideicomiso, porque eso obliga a sus seres queridos a pasar por el tribunal sucesorio para heredar su patrimonio y esto es muy gravoso.
“Hay gastos de bolsillo excesivos y existen barreras para acceder a los servicios legales y navegar por el proceso testamentario que puede ser largo y arduo”, agregó Jaramillo. “Y mientras tanto, se tienen que pagar los impuestos sobre la propiedad, los seguros y la hipoteca, y si no se les paga, la propiedad corre el riesgo de ser embargada”.
“Los más afectados han sido los latinos y afroamericanos ya que durante la pandemia reportaron tasas más altas de retraso en los pagos de sus hipotecas”, indicó. “Pero la nueva amenaza que vemos es que las ejecuciones hipotecarias están aumentando, y el resultado es que las familias están perdiendo el hogar familiar”.
Comentó que afortunadamente se cuenta con el Programa de Alivio Hipotecario de California establecidos para ayudar a las personas con dificultades financieras relacionadas con COVID a conservar sus casas pero es necesario renovarlo para poder seguir ayudando a las familias porque se prevé que el programa se quedará sin fondos para el año 2025, si no antes.
Resaltó que la segunda amenaza que enfrentan los propietarios es el programa PACE que financia la energía solar y otras energías eficientes sin préstamos y sin pago inicial, sin embargo ésto ha puesto en riesgo a miles de propietarios porque estos préstamos están garantizados con la propiedad, que puede ser puesta en ejecución hipotecaria si no se les paga y el propio programa podría demandarlos si se atrasan en los pagos de sus impuestos.
“Luego de 5 años de morosidad, el condado puede vender la propiedad”, expresó. “Y en muchos casos los impuestos a la propiedad los paga la compañía hipotecaria, y es añadido a la factura de la hipoteca y entonces con el programa PACE su factura podría dispararse y no podrían pagarla y podrían perder su vivienda”.
“El problema es que muchos vendedores y contratistas no han utilizado bien el programa, los paneles solares ni siquiera funcionan o no son ni siquiera instalados o conectados al servicio eléctrico y de esa manera no hay ningún ahorro en términos de energía eficiente”, añadió. “Y mientras tanto ellos te están poniendo en apuros por aumentar mucho la factura de los impuestos de la propiedad”.
Enfatizó que los objetivos de los agentes de PACE son principalmente las personas mayores de edad y los latinos de California.
“Nosotros hemos tenido clientes, quienes firmaron el programa después de que los contratistas se los vendieron en sus Iglesias como sucede en el Valle Central que su lenguaje primario es el español”, explicó. “También han sido objeto de visitas a sus viviendas por vendedores que les dicen a ellos que esto es un programa del gobierno gratis, lo cual es completamente falso”.
Destacó que otra amenaza que enfrentan los dueños de vivienda son las hipotecas zombie, que son segundos préstamos asegurados por la casa que fueron a menudo sacados al mismo tiempo que el primer préstamo de hipoteca más grande, para evitarles grandes pagos iniciales a los prestatarios.
“Pero muchos no se dieron cuenta de que estos préstamos tienen tasas de interés del 9% o más, y si intentan pagarlo antes, tendrán que pagar una multa”, agregó. “Entonces el mercado inmobiliario colapsó y los prestatarios perdieron su casa porque no pudieron hacer frente a los pagos y lo que pasó es que los prestamistas zombis de la segunda hipoteca se dieron cuenta de que no podían ejecutar la hipoteca de estas casas, así que muchos vendieron esos préstamos a precios reducidos a otras empresas sin siquiera avisar a los propietarios porque nunca hubo comunicación por parte de estos prestamistas”.
“Ahora que la ayuda del valor de las viviendas ha vuelto a subir los agentes que compraron estos préstamos han resucitado estas hipotecas inactivas llamadas zombies con intereses extremadamente elevados”, aseveró. “Ahora ellos están amenazando con una ejecución hipotecaria y exigen que el propietario pague el saldo pendiente de la hipoteca junto con años de intereses y tarifas”.
Puntualizó al igual que sus colegas que lo que hace falta son cambios en la ley para proteger a los propietarios de vivienda de esos fraudes y abuso.
La presidenta del Programa de Alivio Hipotecario de California Rebecca Franklin recordó que en Marzo de 2021 se creó un fondo de asistencia a través de la Agencia de Financiamiento de Vivienda de California en respuesta a la pandemia.
“Estamos ofreciendo una subvención de 80 mil dólares y a diferencia de otros programas nadie tiene que pagar de regreso la ayuda económica recibida”, afirmó. “Las personas que no han podido hacer los pagos de su hipoteca porque se enfermaron o porque fueron despedidos o tenían que cuidar a miembros de su familia, nosotros les ayudamos a ponerse al corriente y a hacer arreglos para el pago de los impuestos a la propiedad”.
Franklin exhortó a los propietarios de viviendas a comunicarse con su agencia si tienen problemas con los pagos, y agregó que si no es un buen candidato para este programa, le informarán sobre las opciones que tiene para salvar su casa.
“El programa reconoce que ciertos grupos étnicos y raciales están financieramente más afectados debido a la pandemia”, resaltó. “Y la meta es que los compradores de vivienda por primera vez puedan conservarla, pienso que cuando estas atrasado en el pago de la hipoteca, es algo que afecta la estabilidad de tu vida, es una batalla difícil por eso tenemos asesores de vivienda certificados y una red de organizaciones, que los ayudan”.
Franklin informó que a través de este programa han distribuido más de 650 millones de dólares y han ayudado a más de 26 mil propietarios de California a conservar sus viviendas y a ponerse al corriente con el pago de sus hipotecas, y recordó que todo, la ayuda, la asesoría y la educación es gratis.
Aseguró que a través de este programa, los propietarios atrasados con sus pagos pueden recibir hasta 80 mil dólares de ayuda totalmente gratis si reúnen los criterios establecidos por el gobierno federal que es tener bajos ingresos o haber sido afectado por la pandemia.
Subrayó que el Programa de Ayuda Hipotecaria de California tuvo una asignación única de poco más de mil millones de dólares, y resaltó que aunque el programa tiene hasta 2025 para ejecutarse, probablemente los recursos económicos se acaben antes de esa fecha, razón por la que animan a la gente a acercarse a ellos o a dirigirse al sitio:CaMortgageRelief.org o llame con preguntas al 1-866-311-9622 de Lunes a viernes de 8:00 am a 6:00 pm. Ayuda con la aplicación al 1-888-840-2594.
La coordinadora del programa de Asistencia Legal Rural de California Johanna Torres pidió a los propietarios de casa a estar alertas porque los agentes no les están dando información sobre muchos servicios hipotecarios que están disponibles debido a que hay muchos fraudes.
Uno de esos casos es el que representa el señor Saúl de la Cruz, quien está en riesgo de perder su patrimonio familiar debido a las hipotecas zombies.
“Nosotros somos una familia mexicana como muchos otros que un día decidimos venir a este país en busca de una mejor vida para nuestra familia y después de un tiempo de estar luchando por sobrevivir decidimos invertir en una casa que podría darnos seguridad”, explicó. “Fue así que escogimos una en Salinas en el condado de Monterrey y buscamos ayuda para conseguir dos préstamos para comprar la casa y estábamos pagándolos, sin embargo pasamos por unos tiempos difíciles que nos obligaron a buscar una modificación del primer préstamo para bajar los intereses”.
“La segunda hipoteca fue suscrita con Countrywide y no sabemos exactamente por qué, pero ellos desaparecieron, y el mismo gobierno desapareció y se perdió todo tipo de información y no sabíamos a donde ir para que nos ayudarán a hacer la modificación de pago”, recordó. “Empecé a recibir llamadas a mi celular de gente tratando de cobrarme los préstamos de la hipoteca aunque Countrywide ya no estaba haciendo negocios, entonces no acepté hacer pagos a través del teléfono, y una empresa llamada Lifetime Solutions compró la hipoteca y empezó amenazarnos si no pagábamos”.
Expresó que todavía no entiende porque Lifetime Solutions compró el préstamo hipotecario si a ellos no les enviaron nunca información, ni su estado de cuenta para al final del año sobre las exenciones fiscales que deberían poder obtener para pagar la hipoteca, y pidió ayuda para conseguir información porque no sabe que tanto debe.
Danny Bishop, gracias a su lucha y a la ayuda de Mary Day abogada de la organización HERA logró conservar la casa de su mamá, quien sufre un deterioro de su salud mental y es residente de la ciudad de Richmond.
La abogada Mary Day dijo que a la casa de la mamá de Danny le habían impuesto una multa de 56 mil dólares para hacer cumplir el código y el problema con eso es que hay penalidades y honorarios asociados que ascendían a 20.000.
“Danny y yo trabajamos con la ciudad de Richmond”, mencionó. “Y ellos reconocieron que habían cometido un error al tratar de cobrarle 56 mil dólares, que luego ellos redujeron a 30 mil dólares”.
Danny Bishop explicó que trataron de cobrarles 90 mil dólares en impuestos a la propiedad por lo que acudió al departamento de aplicador de códigos para que le explicarán por qué ellos cobraban tanto, pero nunca le quisieron decir nada y pusieron la casa a la venta.
“Básicamente era como si estuvieran tratando de quedarse con la casa como si no íbamos a poder salvarla, yo no entendía eso, entonces Mary llegó y realmente me ayudó mucho porque ellos actuaban como si no fueran a darme nada de regreso, ellos simplemente dijeron que habían cometido un error y lo redujeron 26 mil dólares.
Danny Bishop informó que tiene 62 años de edad y que él ha estado allí desde que tenía como 4 años, agregó que esa era la casa de su abuela pero que cuando su mamá tuvo demencia no se dio cuenta que ella no estaba pagando y cuando lo descubrió nadie le quiso dar información de cuanto se debía.
Mary Day aseguró que gracias al programa de alivio de California y al apoyo que les brindaron pudieron salvar la casa.
Joseph Jaramillo abogado de los Defensores de los Derechos Económicos y de Vivienda (HERA, por sus siglas en inglés), Rebecca Franklin directora de Enterprise Risk Management and Compliance, Johanna Torres coordinadora del programa de Asistencia Legal Rural de California, Mary Day abogada de HERA y Saúl de la Cruz, cliente de CRLA (de izq. a der. y de arriba hacia abajo).
