La paradoja de la vivienda en California: capital aprobado, capacidad limitada

Por: Julian Do*

Para las familias inmigrantes y de clase trabajadora que construyen físicamente California, la crisis de la vivienda en el estado no es un debate político abstracto; es la angustia mensual de tener que afrontar alquileres asfixiantes y vivir en apartamentos superpoblados.

Por ello, cuando los votantes de California aprobaron las Proposiciones 1 y 37, autorizaron la emisión de bonos por un valor aproximado de 36.000 millones de dólares: 11.250 millones destinados a viviendas asequibles y hasta 25.000 millones para préstamos destinados a ayudar a familias de ingresos medios a adquirir una vivienda. A mi juicio, nunca se explicó a los votantes que la Proposición 45 —que resultó rechazada— constituía una tercera pieza fundamental de este rompecabezas. Las medidas aparecieron por separado en la boleta electoral, como si se tratara de un menú «a la carta» en lugar de un conjunto interdependiente; además, las reformas normativas que habrían facilitado una ejecución rápida de esos fondos quedaron políticamente desprotegidas.

La carga desigual de un cuello de botella

Esta fragmentación plantea una interrogante que trasciende cualquier medida electoral individual: ¿cuánta vivienda puede generar la nueva financiación cuando la capacidad de construcción sigue estando limitada? Cuando la construcción se ralentiza, las consecuencias no se reparten de forma equitativa. Los hogares negros y latinos presentan algunas de las tasas de propiedad de vivienda más bajas del estado —36,5 % y 45,9 %, respectivamente—, frente a una media estatal de aproximadamente el 56 %. Muchos de estos hogares podrían beneficiarse de las viviendas de alquiler subvencionadas cuya construcción contempla la Proposición 1.

Asimismo, gran parte de la mano de obra proviene de la población inmigrante: los inmigrantes representan cerca del 43 % de los trabajadores del sector de la construcción en California. Cuando la actividad constructora se estanca, ellos no solo deben esperar más tiempo para acceder a una vivienda, sino que también pierden el empleo que supone su construcción.

La ausencia de un plan integral: constructores, compradores, reguladores y mano de obra

Imaginemos una estrategia de vivienda como un taburete de cuatro patas. Sus pilares son: los constructores, capaces de edificar viviendas; los compradores e inquilinos, con capacidad para costearlas; los reguladores, que deben ofrecer decisiones previsibles sin dejar de proteger a las comunidades; y los trabajadores, encargados de transformar los planos en lugares donde vivir. El dinero puede reforzar estos pilares, pero no puede sustituir a ninguno de ellos.

Las tres medidas abordaban distintos componentes de este sistema. La Proposición 1 proporciona subsidios de vivienda a los constructores, la Proposición 37 ofrece nuevas opciones de financiamiento a los compradores, y la Proposición 45 habría agilizado el proceso de revisión para proyectos que cumplieran con ciertos requisitos. Deben analizarse en conjunto; no porque una dependa legalmente de la otra para funcionar, sino porque el financiamiento, las aprobaciones y la capacidad de construcción están interrelacionados.

Interrelación no equivale a dependencia. California no ha perdido su capacidad regulatoria ni su fuerza laboral. La cuestión es si estos dos pilares —sin refuerzos adicionales— podrán soportar el peso del importante financiamiento nuevo que los votantes acaban de destinar a constructores y compradores.

El riesgo para el contribuyente, a menudo ignorado, en la Proposición 1

La Proposición 1 autoriza la emisión de bonos por un valor de 11,250 millones de dólares: 10,000 millones para programas de vivienda, que se reembolsarán a través del Fondo General, y 1,250 millones para préstamos hipotecarios destinados a veteranos, los cuales serán reembolsados ​​por los propios prestatarios. La mayor parte de estos fondos, 7,200 millones de dólares, se destina a viviendas de alquiler asequibles, principalmente mediante préstamos a bajo interés para proyectos que deben mantener su asequibilidad durante 55 años.

El analista fiscal del estado estima que el reembolso será de entre 500 y 600 millones de dólares anuales durante aproximadamente 25 años. Sin embargo, la autorización no equivale a la contratación de deuda; los intereses comienzan a generarse solo cuando los bonos se venden, no cuando los votantes los aprueban.

Por lo tanto, el riesgo para el contribuyente no radica en una penalización automática por intereses derivada del rechazo de la Proposición 45. El verdadero problema es la cruda realidad de que la capacidad de construcción de California no ha seguido el ritmo de su disposición a invertir. Una vez vendidos los bonos, la obligación de reembolso queda fijada, independientemente de si el dinero permite construir 40,000 viviendas o una cantidad mucho menor. Si la escasez de mano de obra, el aumento de los costos y la lentitud en los procesos de aprobación prolongan los plazos, cada vivienda requerirá un mayor subsidio, lo que significa que la misma deuda permitirá construir menos unidades. El resultado: familias elegibles que cuentan con un programa financiado, pero sin viviendas disponibles a las cuales acceder.

Proposición 45: El alto costo de la incertidumbre

La Proposición 45 fue diseñada para establecer plazos específicos para las revisiones ambientales, la obtención de permisos y la resolución de impugnaciones judiciales en proyectos esenciales, entre los cuales se incluye la vivienda. Su rechazo mantuvo vigentes los procedimientos actuales, incluidas ciertas exenciones aplicables a algunos proyectos de vivienda. El analista fiscal señala que la mayoría de los proyectos no requieren un informe completo de impacto ambiental, aunque este requisito es más frecuente en proyectos de gran envergadura o mayor complejidad. La cuestión relevante es qué proyectos siguen enfrentando retrasos significativos, no si todas las promociones de vivienda asequible están paralizadas en este momento.

En el caso de los proyectos que sí sufren retrasos, lo que se ha perdido es la certidumbre. La Proposición 45 habría obligado a los organismos públicos a enumerar todos los requisitos desde el principio, limitar las peticiones reiteradas de información adicional y aplicar las normas vigentes en el momento de presentar la solicitud. Sin estas salvaguardas, los promotores deben sortear un vacío impredecible entre la obtención de financiación, la consecución de las autorizaciones y la entrega de las llaves. Esa incertidumbre puede hacer fracasar proyectos que, por lo demás, serían viables; además, los constructores mejor posicionados para acceder a fondos públicos podrían decidir que la espera no merece la pena.

Proposición 37: ¿Quién se beneficia realmente?

La Proposición 37 plantea la cuestión de quién podrá acceder a esta financiación. La medida autoriza la emisión de hasta 25.000 millones de dólares en bonos de ingresos destinados a préstamos que cubren hasta el 17 por ciento del precio de una vivienda nueva, requiriendo que los compradores aporten al menos el 3 por ciento. Estos préstamos están diseñados para ser reembolsados ​​por los propios prestatarios, no mediante el Fondo General. Sin embargo, establecer un límite de ingresos equivalente al doble de la mediana de ingresos de la zona no garantiza que los hogares que se sitúan por debajo de dicho umbral puedan permitirse el préstamo.

Para entender qué cubre —y qué no cubre— este préstamo, consideremos un escenario hipotético (no una predicción). En el caso de una vivienda de un millón de dólares, un préstamo del 17 por ciento equivale a 170.000 dólares; sumando la aportación del 3 por ciento del comprador, la hipoteca principal sigue siendo de 800.000 dólares. Para una vivienda de 700.000 dólares, el préstamo sería de 119.000 dólares y la hipoteca principal, de 560.000 dólares. El préstamo reduce la cantidad de efectivo necesaria al momento del cierre, pero no disminuye el precio de la vivienda.

Dado que estos préstamos se aplican exclusivamente a nuevas construcciones, los promotores inmobiliarios podrían verse tentados a edificar viviendas con precios cercanos a los límites establecidos, orientándolas hacia compradores con mayores ingresos capaces de asumir una hipoteca de esa magnitud. Se trata de un riesgo plausible, aunque no de una consecuencia confirmada. El analista fiscal señala que cuestiones como la demanda por parte de los inversores, los costes de los préstamos y el impacto general en la construcción y la adquisición de viviendas siguen siendo incógnitas. Si estas cuestiones no se resuelven, es posible que las familias de menores ingresos apenas se beneficien de esta autorización de 25.000 millones de dólares.

El cuarto elemento ausente: la mano de obra

Aunque se agilicen los procesos de aprobación y se abarate la financiación, sigue siendo necesaria mano de obra para llevar a cabo la construcción. Según datos del Terner Center, más de dos tercios de los contratistas en California señalan la escasez de trabajadores cualificados como su principal preocupación; de hecho, el estado ha experimentado recientemente una pérdida neta de trabajadores en el sector de la construcción. Sin equipos de trabajo, la agilización de los trámites no se traducirá en viviendas terminadas, y una mayor disponibilidad de financiación no garantiza el cumplimiento de los plazos previstos.

La Proposición 37 solo aborda la cuestión de la mano de obra de manera tangencial. Su modalidad opcional para los promotores combina estándares laborales más elevados con normativas distintas en materia de defectos de construcción, pero no contempla la captación ni la formación de trabajadores. Si la mano de obra sigue siendo un aspecto secundario frente a la financiación, las viviendas financiadas por los votantes tardarán mucho tiempo en estar disponibles. Entregar viviendas, no solo capital

Los votantes aprobaron las Proposiciones 1 y 37, pero rechazaron la Proposición 45. Buscar culpables por este resultado mixto no servirá para construir ni una sola vivienda. Lo más pertinente es analizar dónde se estanca el sistema: qué proyectos avanzan, cuánto tiempo requieren los procesos de aprobación, si hay mano de obra disponible, qué familias obtienen préstamos y cuántas viviendas se vuelven asequibles para quienes las necesitan.

Un taburete de cuatro patas no se mantiene en pie simplemente porque dos de ellas reciban más dinero. La inversión en vivienda en California no debe evaluarse por el capital autorizado, sino por las viviendas entregadas a los hogares a los que iba dirigida cada medida, desde inquilinos de bajos ingresos hasta compradores de ingresos medios.

Este artículo refleja la opinión de Julian Do, codirector de American Community Media (ACoM), organización en la que se centra en políticas públicas y capacidad de ejecución.