Po Julian Travis Do, Co-Director of ACoM
Puede sonar a cliché, pero, para muchos, ser propietario de una vivienda es, verdaderamente, el «sueño americano».
Para las familias inmigrantes, los hogares de clase trabajadora y las comunidades de color en toda California, no tener un techo propio es una realidad cotidiana: alquileres en aumento, apartamentos abarrotados donde conviven varias generaciones, frío o calor extremos según la estación, y la dolorosa decisión de mudarse lejos de sus barrios de siempre solo para poder costear una vivienda. Las cifras lo dicen todo. Hoy en día, solo el 22 % de los hogares en California puede permitirse comprar una vivienda de precio medio; una cifra que cae a un alarmante 11 % en el caso de las familias negras y latinas. Por otro lado, más de la mitad de los inquilinos destinan más del 30 % de sus ingresos a la vivienda (ACoM).
Sin embargo, el 3 de noviembre, estas comunidades —y los votantes de California en general— tendrán la oportunidad de pronunciarse sobre tres propuestas relacionadas con la vivienda. Cada una plantea un enfoque distinto para resolver la persistente crisis habitacional y hacer que ese «sueño americano» sea más accesible.
Las propuestas 1, 37 y 45 suman, en conjunto, cerca de 36.000 millones de dólares en bonos, además de incluir un nuevo proceso de evaluación ambiental. No fueron redactadas de forma coordinada; cada una cuenta con un promotor, una estructura y un método de pago diferentes. Para las familias que intentan comprender qué está en juego, resulta útil analizar cada propuesta por separado y, después, examinar cómo se relacionan entre sí.
Propuesta 1: Subsidios para vivienda asequible
La Propuesta 1 consiste en una emisión de bonos estatales por valor de 11.250 millones de dólares, incluida en la boleta electoral por la Legislatura. De esa cantidad, 10.000 millones se destinarían a financiar programas de vivienda —con reembolso a cargo del Fondo General—, mientras que 1.250 millones se asignarían a préstamos hipotecarios para veteranos, los cuales serían reembolsados mediante los pagos de dichas hipotecas, según la Oficina del Analista Legislativo (Legislative Analyst’s Office). La mayor parte, aproximadamente 7.200 millones de dólares, se destinaría a viviendas de alquiler asequibles. La guía para votantes del estado indica que la emisión de bonos serviría para subvencionar hasta 40,000 unidades de vivienda en alquiler, cerca de 2,500 unidades para trabajadores agrícolas y alrededor de 1,200 plazas de alojamiento para estudiantes. El reembolso supondría un costo para el Fondo General de entre 500 y 600 millones de dólares anuales durante unos 25 años. Los críticos sostienen que recurrir al endeudamiento no constituye una solución duradera a la escasez de vivienda (East Bay Times).
Proposición 37: Ayuda para el pago inicial
Para los inmigrantes de primera generación y las familias de color, el mayor obstáculo para adquirir una vivienda no es la cuota mensual, sino la falta de un patrimonio generacional que permita cubrir el pago inicial.
Quienes apoyan la Proposición 37 la consideran un puente para cerrar esa brecha de riqueza. La medida permitiría a la Agencia de Financiamiento de Vivienda de California (California Housing Finance Agency) emitir hasta 25,000 millones de dólares en bonos respaldados por ingresos. Los fondos servirían para financiar segundas hipotecas que cubrirían hasta el 17% del precio de una vivienda de nueva construcción. Los compradores tendrían que aportar al menos el 3% y obtener una primera hipoteca a través de un prestamista privado. Los bonos se reembolsarían mediante los pagos realizados por los prestatarios —no a través del Fondo General— y el riesgo de impago recaería sobre los prestamistas privados, no sobre los contribuyentes (CalMatters). La agencia tendría la facultad de solicitar el monto total, pero no estaría obligada a hacerlo; por tanto, los 25,000 millones de dólares representan un tope máximo, no una proyección.
La Proposición 37 está dirigida, fundamentalmente, a personas de ingresos medios. Los prestatarios podrían percibir hasta el doble del ingreso mediano de la zona y no es requisito que sean compradores de vivienda por primera vez. Por ello, los críticos de esta propuesta señalan que muchos inquilinos podrían seguir sin cumplir los requisitos para obtener una primera hipoteca, que la medida no reduce las cuotas mensuales y que el hecho de que los compradores cuenten con más capital podría, involuntariamente, provocar un aumento en los precios (NBC Bay Area).
Proposición 45: Rapidez frente a protección
La Proposición 45 no consiste en una emisión de bonos, sino en una modificación normativa impulsada por la Cámara de Comercio de California. La medida limitaría a 365 días el plazo para realizar las evaluaciones ambientales exigidas por la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA, por sus siglas en inglés) en los proyectos contemplados, además de endurecer los plazos para presentar impugnaciones judiciales. Su alcance trasciende el ámbito de la vivienda, abarcando también proyectos de infraestructura vial, gestión del agua y otras iniciativas.
Para las comunidades de color, esta es una cuestión compleja. Quienes apoyan la medida argumentan que las demandas bajo la ley CEQA son utilizadas a veces por vecindarios con mayores recursos para bloquear la construcción de viviendas asequibles, y que la Proposición 45 permitiría que estas se construyan de manera más rápida y económica. Por su parte, los críticos señalan que se trata de una laguna legal que beneficiaría a los promotores inmobiliarios y podría debilitar las protecciones medioambientales; una preocupación seria para los vecindarios que ya soportan la mayor parte de la contaminación y el desarrollo industrial (New York Times).
¿Cómo se relacionan?
Desde el punto de vista legal, se trata de medidas independientes. En la práctica, sin embargo, forman parte de una misma cadena de suministro: la Proposición 1 subvenciona la oferta, la Proposición 37 financia al comprador y la Proposición 45 regula la agilidad en la obtención de permisos.
Si la Proposición 1 se aprueba sin la Proposición 45, los proyectos subvencionados seguirían sujetos a los plazos de revisión actuales. Si se aprueba la Proposición 37 sin que se construyan nuevas viviendas, un mayor financiamiento para los compradores podría traducirse en una mayor demanda para la misma cantidad de casas, lo que elevaría involuntariamente los precios y haría que la vivienda fuera aún menos asequible. No está claro cuántos de los proyectos derivados de la Proposición 1 recurrirían al procedimiento contemplado en la Proposición 45.
Las interrogantes tras el día de las elecciones
Independientemente de lo que decidan los votantes, la asignación de fondos siempre es una tarea compleja; sin embargo, en el contexto de la resolución de la crisis de vivienda en California —y de facilitar el acceso a la propiedad a las comunidades de color y a los inmigrantes—, esto resulta ser, en realidad, la parte más sencilla. El plan de ejecución debe incluir mecanismos para exigir al sistema que garantice un acceso equitativo.
Para las familias que han quedado excluidas del mercado debido a los altos precios, así como para los residentes locales que enfrentan el riesgo de desplazamiento, persisten interrogantes prácticas: ¿cómo pueden cumplir con los requisitos necesarios? ¿Llegarán las iniciativas de divulgación a las personas que no hablan inglés? ¿Y se construirán realmente las viviendas para las que estas personas califican?
El plan de vivienda de California contempla la creación de más de 2,5 millones de nuevas viviendas para el año 2030; no obstante, una encuesta sobre la fuerza laboral realizada en 2026 por la asociación Associated General Contractors of America reveló que la mayoría de los contratistas siguen teniendo dificultades para encontrar personal cualificado.
Estas cuestiones cobran relevancia a partir del miércoles. Para obtener información oficial sobre las tres medidas, consulte la guía electoral del estado.
Nota del editor: Este artículo es una opinión de Julian Travis Do, Co-director de American Community Media (ACoM), donde se centra en políticas públicas y capacidad de ejecución.
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